Si vous faites appel à un constructeur de maisons individuelles, c'est avant tout pour sécuriser l'investissement d'une vie.
Comment garantir le bon achèvement, la conformité ainsi que le bon fonctionnement du logement qui vous sera livré ?
En cas de litige, comment mettre le maximum de chances d'obtenir gain de cause, autant de façon amiable que par l'entremise de la justice ou des assurances, si les choses s'enveniment ?
Le contrat CMI est une grande partie de la réponse car il vous permettra de choisir parmi les constructeurs « sérieux » qui le proposent, tout en garantissant vos droits à minima…
Trop de clients dans l'euphorie de leur projet et la confiance qu'il pense avoir établie avec leur constructeur, se retrouvent dans des situations inextricables : défaillances du constructeur, malfaçons, délais largement dépassés…
Passer par un constructeur de maisons individuelles, c'est opter pour une formule clé en main à l'exception de l'achat du terrain.
Mais, il suffit de parcourir les salons de la construction bois, par exemple, pour constater qu'à peine 1/3 des entreprises assortissent leur offre d'un "C.M.I".
Il s'agit pourtant d'une réglementation d'ordre public définie par la loi du 19 décembre 1990, et aucune clause d'un contrat ne peut vous priver des protections qu'elle prévoit pour l'acquéreur.
Elle établit entre autres :
- que le client n'a qu'un seul interlocuteur : le constructeur.
- que le contenu du contrat doit est contrôlé par le prêteur qui vérifie que toutes les clauses obligatoires y sont bien mentionnées.
- que le constructeur s'engage à réaliser l'ensemble des travaux de construction dans un délai fixé au contrat. En cas de retard, il est tenu de verser des pénalités de retard.
- que le chantier ouvert, le client est assuré qu'en cas de défaillance du constructeur, sa maison sera achevée aux prix et délais convenus grâce à la garantie de livraison qui est obligatoire dans le cadre du contrat de construction de maison individuelle.
Le contrat de CMI ou CCMI se présente sous 2 versions :
CCMI avec fourniture de plan
C'est le contrat par lequel vous chargez un constructeur d'élaborer les plans de votre maison et ensuite de la construire, soit selon des plans personnalisés, soit à partir d'un modèle en catalogue. Ce contrat est obligatoirement écrit, il comprend des informations qui vous protègent et qui ne peuvent en aucune façon être limitées ou écartées (art L231-1 et suivants du CCH)
Mentions obligatoires dans le CCMI
- Adresse du terrain sur lequel la maison doit être construite,
- Consistance et caractéristiques techniques de la maison,
- Notice descriptive conforme à un modèle type agréé par l'arrêté du 27 novembre 1991 reprenant tous les détails techniques chiffrés en indiquant avec précision ce qui est convenu dans le prix et ce qui ne l'est pas.
- Le prix forfaitaire et définitif TTC (art L231-2 du CCH) sauf modification d'un commun accord entre les parties ; il peut cependant comporter une clause de révision règlementée en fonction des variations de l'indice officiel de la construction BT01.
Quelques conseils :
- ne pas payer une construction qui n'est pas encore réalisée.
- à la signature du CCMI, seul un dépôt de garantie de 5 % du prix peut vous être réclamé puis encore 5 % du prix lorsque vous aurez obtenu le permis de construire.
Attention
Ne verser un dépôt de garantie uniquement si le constructeur vous donne une attestation (à vérifier auprès de la compagnie évoquée) prouvant qu'il possède une garantie de remboursement accordée par une compagnie d'assurance ou une banque ; elle prendra effet si les conditions suspensives ne sont pas réalisées dans le délai prévu ou si le chantier n'est pas ouvert à la date convenue.
Si le constructeur n'a pas de garantie de remboursement
Vous n'avez pas à verser plus de 3 % du prix lors de la signature du contrat.
De plus, cette somme doit être versée sur un compte spécial ouvert à votre nom auprès d'un notaire ou d'une banque.
Calendrier des versements suivants
(Article R 231-7 du CCH - Versements en pourcentage cumulé)
La loi fixe le pourcentage maximum du prix convenu pouvant être exigé par le constructeur à chaque stade de construction.
| 15 % |
à l'ouverture du chantier, y compris les sommes versées avant cette ouverture |
| 25 % |
à l'achèvement des fondations |
| 40 % |
à l'achèvement des murs |
| 60 % |
à la mise hors d'eau |
| 75 % |
à l'achèvement des cloisons et mise hors d'eau |
| 95 % |
à l'achèvement de la plomberie, menuiserie et chauffage |
| 5 % |
solde restant dû à la réception des travaux et remise des clés |
A savoir :
Même si vous contestez le bon achèvement du chantier et refusez
de régler les 5 % prévus, le constructeur ne peut refuser légalement de vous laisser les clés.
En cas de retard de paiement vous aurez à payer la pénalité de retard prévue au contrat (ne pouvant dépasser 1 % par mois sur les sommes non payées si la pénalité de livraison est limitée à 1/300e du prix par jour de retard).
Délais
Le contrat de construction doit fixer la date d'ouverture du chantier et indiquer les délais nécessaires à la construction de votre maison.
Exiger une date précise de livraison qui permet de faire courir le calcul des pénalités de retard que le constructeur devra vous verser.
A noter que ces pénalités sont calculées sur le même barème que celui des retards de paiement).
Annexes obligatoires au contrat
- Notice descriptive des travaux,
- Plans de la construction et dessin en perspective,
- Attestation « Dommages ouvrage » souscrite par vos soins,
- Attestations justifiant que le constructeur a souscrit une garantie de livraison et de remboursement ainsi qu'une assurance de responsabilité et décennale.
- Une notice d'information conforme à un modèle fixé par arrêté qui vous explique vos droits (art L231-9 du CCH).
CCMI sans fourniture de plan
Pour échapper aux contraintes de la règlementation du contrat de C.M.I avec fourniture de plan, certains constructeurs vous proposent un contrat de construction sans plan. Il leur suffit ensuite de trouver un maître d'œuvre complaisant pour viser le plan.
Si vous passez par ce type de contrat, beaucoup plus risqué, ou si vous fournissez les plans, voici malgré tout ce qu'il faut savoir :
Délai de rétractation
Dans tous les cas, le contrat de CCMI ne devient effectif que lorsque le constructeur vous le retourne à votre domicile par Lettre Recommandée avec AR.
Le décompte du délai commence le lendemain du jour qui suit celui où vous avez reçu le recommandé ou (si vous étiez absent) celui ou la poste vous a avisé.
A partir de cette date, vous avez sept jours pour vous rétracter, c'est à dire annuler votre engagement, en envoyant une Lettre Recommandée avec AR au constructeur (art. L231-9 et 271-1 du CCH).
Vous n'avez aucun motif à donner.
Les sommes éventuellement versées doivent vous être immédiatement et intégralement restituées.
Si le contrat doit être signé devant notaire, la loi vous accorde un délai de réflexion de durée identique. Le notaire vous envoie le projet de contrat en recommandé avec AR. Votre silence vaut accord.
Attention
L'échelonnement des paiements est libre, sauf pour le paiement du solde, dont les 5 % peuvent être réservés dans certains cas.
Clause suspensives
Il s'agit des quatre clauses indispensables qui doivent exister dans le contrat de C.M.I pour vous permettre de vous désengager et de récupérer les sommes éventuellement versées :
- celle liée à l'obtention de prêt, annulant votre engagement si vous n'obtenez pas votre financement,
- celle liée à l'obtention du permis de construire.
- celle liée à la garantie de remboursement et de livraison, si le constructeur ne vous fournit pas l'attestation en justifiant.
- celle liée à l'obtention de l'assurance dommages ouvrage (cette obligation vous incombe personnellement, mais vous pourriez ne pas trouver d'assureur).
Pour en savoir plus
Nous vous recommandons l'ouvrage suivant pour vous aider dans votre projet :
Editions Eyrolles - prix librairie 9 €
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